Hipotekāro kreditoru tiesību aktualitātes

Triniti

Hipotekārajiem kreditoriem jau tuvākajā laikā var nākties saskarties ar vairākiem jaunumiem normatīvajos aktos un to piemērošanas kārtībā, kas tiešā veidā var skart viņu tiesības.

Pirmkārt, ar 2012.gada 31.decembri hipotekārajiem kreditoriem vairs nav tiesību pieprasīt atlikt piedziņas vēršanu uz nekustamajiem īpašumiem un to pārdošanu izsolē. Otrkārt, Saeima plāno papildināt prasījumu apmierināšanas secību, paredzot, ka atsevišķi prasījumi ir prioritāri, salīdzinot tos ar hipotekāro kreditoru prasījumiem. Minētās izmaiņas tiešā veidā ietekmēs hipotekāro kreditoru tiesības realizēt piedziņu, kā rezultātā var samazināties iespējas saņemt no parādniekiem izpildījumu pilnā apmērā.

Hipotekāro kreditoru tiesības līdz 2012.gada 31.decembrim atlikt piedziņas vēršanu uz nekustamajiem īpašumiem sākotnēji tika paredzētas kā pārejas periods kreditoru tiesību aizsardzībai. To mērķis bija novērst nekustamo īpašumu pārdošanu izsolē brīdī, kad to vērtība bija viszemākā. Praktiski tas nozīmēja, ka hipotekārais kreditors varēja aizliegt rīkot nekustamā īpašuma izsoli, ja piedziņu uz īpašumu vērsa kāda cita persona.

Šobrīd ir izskanējuši atsevišķi priekšlikumi minētā termiņa pagarināšanai. Turklāt tiek piedāvāts tam noteikt retroaktīvu spēku, tas ir, novēršot tiesisko „pārrāvumu”, kas ir izveidojusies kopš 2012.gada 31.decembra. Tomēr apzinot Saeimā izskanējušās diskusijas šī jautājuma sakarā, ir maz ticams, ka minētais termiņš varētu tikt pagarināts. Tas nozīmē, ka kreditoriem jau šobrīd ir jārēķinās, ka pret ieķīlāto īpašumu jebkurā brīdī var tikt realizēta piedziņa no trešo personu puses, un izsoles norise nevarēs tikt apturēta.

Papildus tam ir paredzēti normatīvo aktu grozījumi attiecībā uz prasījumu apmierināšanas secību, paredzot, ka atsevišķi prasījumi ir prioritāri, salīdzinot tos ar hipotekāro kreditoru prasījumiem. Praktiski tas nozīmē, ka hipotekārie kreditori izsoles gadījumā saņems naudas summu, no kuras pirms tam tiks atņemta prioritāro prasījumu summa.

Šajā sakarā aktuālākās diskusijas ir attiecībā uz prasījumiem par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas un komunālo pakalpojumu maksas piedziņu. Apzinot izvirzītos argumentus, šobrīd ar lielu varbūtību var apgalvot, ka apsaimniekotāju prasījumiem jau visdrīzākajā laikā tiks noteikta prioritāte pār hipotekāro kreditoru prasījumiem. Līdz ar to kreditoriem vajadzētu rēķināties ar šāda regulējuma iespējamām sekām, un veikt nepieciešamās darbības, samazinot piedziņas neiespējamības riskus.

Analizējot likumprojekta izstrādes laikā izskanējušās diskusijas, var secināt, ka visticamāk tiks pieņemts regulējums, kur apsaimniekotājs varēs realizēt prioritāru piedziņu, ja:

1) attiecībā uz to jau būs saņemts atbilstošs tiesas nolēmums;

2) apsaimniekotāja prasījumi nepārsniegs 10 procentus no naudas, kas saņemta par pārdoto ieķīlāto nekustamo īpašumu;

3) nekustamā īpašuma vērtība būs zemāka par ķīlas vērtību.

Vienlaikus jāvērš uzmanība uz faktu, ka ir arī citi ierosinājumi, kas paredz daudz būtiskākus hipotekāro kreditoru tiesību ierobežojumus, piemēram: piedziņas vēršana pat bez tiesas nolēmuma, kur tiesu izpildītājs izmaksā apsaimniekotājam naudas summas, tikai pamatojoties uz paziņojumu par parāda apmēru; reālnastas nodibināšana uz apsaimniekotāja paziņojuma pamata, kurai automātiski būtu priekšroka, salīdzinot ar hipotekārā kreditora prasījumu.

Zīmīgi, ka likumdevējs plāno veikt grozījumus arī citos normatīvajos aktos ar mērķi paātrināt un padarīt efektīvāku apsaimniekotāju prasījumu realizēšanu, attiecībā uz ko tiek paredzēts, ka apsaimniekotāji:

1) nevarēs vilcināties ar prasību celšanu tiesā;

2) varēs lūgt nekavējošu prasību nodrošināšanu, ierakstot zemesgrāmatā ķīlas tiesību atzīmes;

3) būs daļēji atbrīvoti no tiesāšanās un piedziņas izdevumu nomaksas;

4) varēs realizēt piedziņas lietu ātrāku izskatīšanu tiesā.

Arī atbilstoši pēdējām tiesu prakses atziņām komunālo pakalpojumu sniedzēji saglabā tiešas prasījuma tiesības pret nekustamo īpašumu īpašniekiem, ja apsaimniekotāji nav veikuši norēķinu ar attiecīgo komunālo pakalpojumu sniedzēju. Gan minētie grozījumi, gan arī tiesu prakses atziņas tuvākajā laikā palielinās piedziņas lietu skaitu un paātrinās to izskatīšanu. Līdz ar to hipotekārajiem kreditoriem ir jārēķinās ar daudz biežāku ieķīlāto īpašumu pārdošanu izsolē, ko būs iniciējušas trešās personas.

Lai mazinātu izsoļu rīkošanas un piedziņas neiespējamības riskus, hipotekārajiem kreditoriem ir ieteicams:

1) jau pie kredīta izsniegšanas pārliecināties, ka nekustamā īpašuma esošā un nākotnes vērtība pārsniedz ķīlas vērtību. Pieņemot ķīlā vairākus īpašumus, ir ieteicams sadalīt aizdevuma saistības atbilstoši ķīlu vērtībām;

2) aizdevuma izsniegšanas līgumos paredzēt tiesības pieprasīt aizdevuma pirmstermiņa atmaksu, tiklīdz tiek konstatētas jebkuras prioritārās piedziņas pazīmes, kā arī noteikt parādnieka pienākumu sistemātiski apliecināt saistību izpildi pret prioritārajiem kreditoriem;

3) izvērtēt iespējas mainīt kredīta izsniegšanas kārtību, jau sākotnēji paredzot noteiktas aizdevuma summas rezervēšanu iespējamiem apsaimniekotāju prasījumiem;

4) saņemt parādnieka pilnvarojumu iepazīties ar parādnieku reģistru datiem.

Atbildēt

Jūsu e-pasta adrese netiks publicēta. Obligātie lauki ir atzīmēti kā *